住宅ローンの基礎知識


2.住宅ローンの上手な組み方

 上手な組み方を一言で言うのはなかなか難しいですが、漠然と「いくらまで」と考えずに、ご家族のライフプランシミュレーションをして返済可能額といつまでに返済し終わるかをまず考えてみましょう。住宅金融公庫のホームページが便利です。
 また、物件を見に行く前に必ず資金計画を立てて、予算を組みましょう。良い物件を見てしまうとどうしても無理をして多くの住宅ローンを借りる事になってしまいます。

 そして、信頼出来るアドバイザー(コンサルタント)を見つけましょう。

 住宅ローンは一生の内にそうそう何回も組むものではありませんし、いろいろと経験も踏まえないと分からない事は沢山あると思います。住宅ローン商品自体も各銀行によって全然違う商品内容になっていますし、同一銀行内でも何種類も種類があったりしますので、一人で初心者が把握するには大変です。
 また、住宅ローンは何十年にも渡って付き合っていかなければならないので長期の計画が必要です。初めて利用するのに何十年も先の事を予想して計画を立てるのは、やはり初めての方にはかなり大変な事です。
 まずは信頼出来る経験豊富なアドバイザーをぜひ見つけて相談してみましょう。


住宅ローンの組み方のポイント

1.すべての諸費用を含めた総費用を確認しましょう

 不動産購入にかかる費用としては、直接の建築工事費、購入価格の他に税金、登記費用、住宅ローンの手続き費用、場合によっては、住宅ローンが実行されるまでの間の支払いを目的としたつなぎ融資費用や建て替えの方は工事中の仮住まいのための費用がかかります。また、マンションの場合は修繕積立基金がかかります。この他にもカーテン、照明器具、家具などの耐久消費財購入費が必要になります。


2.自己資金は出来るだけ多く用意しましょう

 不動産購入の総費用に占める自己資金の割合は、できるだけ多い方が良いのですが、一般的には新築または購入の代金の20%、その他費用にあてるため10%、合計30%以上の自己資金を用意するのが望ましいとされています。また、それだけ用意しないと住宅金融公庫やフラット35の利用は出来ません。自己資金がそれ以下の方は民間銀行住宅ローンを利用する事になります。


3.ライフスタイルにあった金利タイプを選択しましょう

 金利のタイプにはいろいろあります。まずは、しっかりそれぞれの金利タイプのことを知っておきましょう。固定金利、変動金利、固定金利期間選択型について、それぞれの金利変更ルールや特徴をよく掴んでおきましょう。


4.いくら借りられるかより、いくら返せるかを第一に考えて借りましょう

 目先の金利の安さに惑わされないようにしましょう。住宅ローンの年間総返済額は、年収に対して過度な負担にならないようにすることが非常に大切です。過剰な借入れとならないように注意しましょう。また数字上はローン審査に通っても実際の生活になるとかなり返済の負担は重くなります。生活に見合った返済額になるように借入額や借入期間を考慮しましょう。
 今後の生活費等のライフサイクルの変化を考慮し、「いくら借りられるかより、いくら返せるか」を念頭に置いて借入金額を決定していくことがポイントになります。


5.毎月払いを基本に返済しましょう

 ボーナス払いを利用すると、毎月の返済金はそれだけ低くなり、月々の返済が楽になったように感じます。しかし、ボーナスは会社の業績などによって大きく変動します。例えば大企業や公務員であってもボーナスが減ったり、無くなったりする事も有り得ない話ではありません。ボーナスの大部分をローンの返済にあてる計画ですと、ボーナスが少なくなったときに返済に困ります。
 しかも、ボーナス払いの返済月は返済額が多額になるため、もし返済が遅れてしまうと正常な返済の状態に追いつくのは大変です。
 毎月払いを基本に返済計画を立てましょう。


6.返済期間(完済時の年齢)を考えて計画しましょう

 住宅ローンは長期にわたり返済していくものですが、その期間の中で、子供の教育資金や結婚、ご自身の転職、退職などにより、生活費や収入が大きく変動したりします。
 そのため、ある程度収入の変化や家族の成長時期を考えた返済期間を設定することが大切です。
 例えば、「年金収入となった場合を考えて、退職時期までの返済期間とする。」などといった計画をたてて、その中で無理のない返済を続けていくことが大切です。


7.ローン返済額以外の支払いも考えて計画しましょう

 住宅の完成後にかかる費用は、ローン返済額ばかりに目がいきがちですが、次のような費用が新たに発生しますので、これらも計画にいれて返済計画をたてましょう。

(1)税金

土地、建物に対する固定資産税と都市計画税が毎年かかります。

(2)団体信用生命保険特約料

団体信用生命保険特約制度は、ローンを返済されている方が死亡・高度障害に陥った場合に、保険金でローン残高を完済する制度です。住宅金融公庫やフラット35を利用する場合は、各自で保険料の支払いが必要です。民間銀行の住宅ローンの場合は、ほとんどの場合、銀行が支払います。

(3)火災保険料

火災保険は通常住宅ローンを完済するまで加入するように金融機関からの条件が付きます。住宅の購入時に前期間分一括で払わなかった場合は、定期的に保険料の支払いが発生します。

(4)補修費の積立

家は必ず劣化していきますので、定期的な点検・補修が必要となります。
いざ、補修となったときに慌てないように毎月、補修費を積み立てておくと安心です。

(5)マンションの場合

共用部分の維持管理費として、主な費用は管理費、修繕積立費ですが、この他にも共同アンテナ使用料、駐車・駐輪使用料などがかかる場合があります。


8.ライフサイクルをしっかりと考えて計画しましょう

 人生は、年齢とともに、結婚、子供の誕生、入学、進学、子供の結婚、定年退職など様々なイベントがあります。こうしたライフサイクルのなかで、住宅取得を考えていかなければなりません。
 住宅ローンの返済は長期にわたるものですから、様々な人生のイベントや発生する費用などを考慮した、しっかりした返済計画をたてて借りるようにしましょう。


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