住宅ローンの基礎知識


3.住宅ローンの基礎知識(ローン用語編)

 住宅ローンの仕組みを大まかに押さえたら、もうちょっと住宅ローンの事を知ってみましょう。まずは基本的な住宅ローン用語をみてみましょう。

(1) 担保掛目・・・・担保(土地と建物に借入額相当の抵当権を設定する事)

基本は

借入額 ÷ 土地・建物の時価 ×100=担保掛目(%)

となります。当然自己資金が多かったり、元々土地を持っていたりすると担保掛目は低くなります。万一住宅ローンの支払いが出来なくなった時には金融機関は競売等の手段により担保物件を処分して貸出金を回収します。そのため各金融機関で独自に審査基準を設けて一定比率以上の担保掛目にならないように審査しています。

(2) 返済比率・・・年収に対する年間返済額の割合

基本は

(毎月返済額 ×12+ボーナス返済額 ×2)÷ 年収×100=返済比率(%)

となります。銀行によっては家族の所得を合算したりも出来る様になっていますので、各金融機関のパンフレットやホームページをよく確認しましょう。
 しかし所得合算をした上で返済比率ギリギリの借入をすると、合算者のどちらかが出産や退職等で所得が無くなると、かなり返済がきつくなりますので、注意が必要です。


収入合算の落とし穴

 収入合算とは・・・申込み本人の月収だけでは必要月収を満たさないときは、同居予定者1名の収入を合算できる場合があります。

(注) 収入合算することによって、借入金額が増えることになりますが、
借入金額増加=返済額が増加することになります。また、夫婦共働きを前提とした収入合算は妻の出産等による離職により返済が困難になる可能性もあります。充分注意しましょう。

(3) 連帯債務者と連帯保証人・担保提供者

 「連帯債務者」と「連帯保証人」似たような言葉ですが、中身は大きく異なっています。
 「連帯債務者」とは文字通り債務者であって、いわゆるローンの借主さんです。法的には二人でも三人でも連帯債務者となれますが、通常住宅ローンの連帯債務者としては二人のみ認めているケースが多いと思います。
 この二人はどちらも債務者なので、貸主である金融機関はどちらに請求しても良い事になっています。便宜上はどちらか一方の名義の通帳等から返済をする形式になっていると思われますが、あくまでも二人の借入金です。
 一方「連帯保証人」の方ですが、こちらはあくまでも保証人です。債務者の方が払わない時に金融機関はこの連帯保証人に対して請求する事になります。保証人の頭に「連帯」と付く場合は、通常の保証人より責任の度合いが重くなります。
 民間銀行の住宅ローンの場合は担保提供者を同時に連帯保証人になってもらう事を条件としている銀行もかなりありますので、その場合は万一債務者が支払えなくなった場合、担保に出した物件だけ諦めればOKとはなりませんので、注意が必要です。
 また、住宅ローン控除の適用を受ける場合も注意が必要です。ローン控除の対象者はあくまでも「債務者」のみです。連帯保証人となって責任を負わされてもローン控除は受けられません。

(4) 団体信用生命保険(略して団信)

 住宅ローンの借入に伴う借入額を保険金とする生命保険契約です。ほとんどの民間銀行住宅ローンは団信に必ず加入するのが条件となっています。その代りに保険料は銀行払いが多くなっています。住宅金融公庫の場合は任意加入となっていますが保険料は債務者が負担します。
 通常は健康状態を自己申告(告知)する保険契約なので健康ならば誰でも加入は出来ます。持病がある方は審査になりますが、程度が軽ければ加入できる場合もありますので告知書は正直に申告しましょう。安易な申告は禁物です。

(5) 火災保険

 銀行住宅ローンでも住宅金融公庫住宅ローンでも火災保険は必須となっています。金融機関を受取人とする質権が設定されますので、火災等に被災しても保険金は金融機関へいき、借入金の弁済に充当されます。(例外もあります。)保険料の払込方法については、毎月払いから融資期間分長期一括までありますが、長期一括で掛けた方が割安ですし、5年に一度や10年に一度の支払いでは忘れた頃に火災保険料の請求があり、かなりの負担になります。住宅ローンが無くても火災保険くらいは掛けるのが常識ですから、この際、融資期間分すべて長期一括で掛けた方が良いでしょう。

 

(6)フラット35

 

住宅金融公庫の次期主力商品。最近景気の復調の兆しとともに金利上昇観測もある事から、一気に人気が出てきています。最長35年間金利が変わらない完全固定金利商品。加えて保証料不要、保証人不要、繰上返済手数料不要で使い勝手もよくなっています。

また、当社でも全宅住宅ローンのフラット35の取扱いをしています。こちらは全国の宅地建物取引業者が出資して出来た不動産購入者のためにもっとも使いやすく、そして低金利でご融資出来るように考えられています。あおぞらプランニングでは石川県内でもトップクラスの取扱い実績があります。

 

全宅住宅ローン

 

 

 

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